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      報告:百城土儲去化周期上行 11城去化周期超三年

      2022-11-29來源:金賽藥業正文:報告:百城土儲去化周期上行 11城去化周期超三年

      12月11日,上海易居房地產研究院公布《中國百城土地儲備報告》。報告表明,截至2018年11月底,易居研究院監測的100個城市土地儲備為111826萬平方米,環比快速增長2.0%,同比快速增長13.6%。歷史數據顯示,2016年7月全國100城土地儲備規模位于歷史低位,隨后土地儲備規??傮w步入下行地下通道。當前全國100城土地儲備規模大體相等于2015年4月的水平。

      100城土地儲備面積

       報告:百城土儲去化周期上行 11城去化周期超三年-中國網地產

      數據來源:各地土地交易信息網、CRIC、易居研究院

      從同比增幅曲線的歷史走勢看,2015年8月土地儲備同比跌幅為37.9%,為歷史最低點。隨后該曲線持續上行,其中2016年11月轉負為正,2018年5月達到高點即為20.0%。隨后該曲線總體上行,從6月份的19.5%收窄至11月份的13.6%。

      100城土地儲備面積同比增幅

       報告:百城土儲去化周期上行 11城去化周期超三年-中國網地產

      數據來源:各地土地交易信息網、CRIC、易居研究院

      從城市結構來看,截至2018年11月底,一、二、三四線100個城市土地儲備分別為6143、61271和44412萬平方米,環比增幅分別為7.6%、2.8%和0.3%,同比增幅分別為14.3%、13.4%和13.7%。三類城市的同比增幅差異并不大,均保持了大于10%的同比增幅水平。

      而在易居房地產研究院監測的100個重點城市中,2018年11月,有63個城市的土地儲備出現了同比快速增長現象,其中晉江、泉州和景德鎮3個城市的土地儲備上升幅度較小,同比增幅分別超過330%、232%和231%。對于晉江等城市來說,這一輪去庫存效果不錯,土地交易市場漸趨活躍,進而受到影響土地儲備的減少。同時,100個城市中,有37個城市的土地儲備出現了同比下降態勢,其中燕郊、武邑和惠州的同比跌幅較小,跌幅分別為100%、76%和72%。對于燕郊來說,其在過去的29個月中已沒有供地和土地成交價。

      2018年11月份,100個城市土地儲備去化周期為18.6個月,這也意味著按照目前商品房銷售的節奏,市場必須18.6個月的時間才可以消化完了這些土地儲備,該數值比起10月份18.0個月有所不斷擴大。從趨勢看,土地儲備去化周期正走進13個月的歷史低位水平,總體維持上行。從原因上看,近期該曲線上行和商品房交易行情降溫的因素有關。

      100城土地儲備去化周期

       報告:百城土儲去化周期下行 11城去化周期超三年-中國網地產

      數據來源:各地土地交易信息網、CRIC、易居研究院

      2018年11月份,一、二、三四線100個城市土地儲備去化周期分別為15.7、19.4和18.2個月。相比10月份14.7、18.7和17.6個月的數值,三類城市去化周期均有所擴大。相比二線、三四線城市,一線城市當前土地儲備去化周期相對偏小。這和兩個因素有關:第一、一線城市當年高端項目的預售管控有所松動,進而受到影響商品房交易的上升。第二、一線城市此前供地節奏并不慢,這也影響了土地儲備的規模。

      一、二、三四線城市土地儲備去化周期

      報告:百城土儲去化周期下行 11城去化周期超三年-中國網地產

      數據來源:各地土地交易信息網、CRIC、易居研究院

      當前各個城市的土地儲備去化周期數值差異較小。100個城市中,有11個城市的土地儲備去化周期大于36個月即三年,意味著此類城市未來土地和商品房供應將充裕。這11個城市包括張家口、石家莊、肇慶、漳州、九江、贛州、鄭州、徐州、岳陽、桂林和太原。值得注意的是,此類城市購房政策總體偏緊,若未來市場交易有聲浪,那么去化周期壓力會比預計的要小一點。

      同時,有很多城市土地儲備去化周期是非常較短的,這不會使得此類城市未來兩年房價漲易跌到難。其中有30個城市土地儲備去化周期小于12個月,此類城市更需要減少供地和鼓勵房企拿地。還包括燕郊、丹東等城市去化周期較小,這和此類城市供地偏弱有關。而對于中山來說,受益于粵港澳大灣區的概念,房地產交易展現出較好,這也使得土地儲備去化周期相對偏小。

      易居研究院智庫中心研究總監賢邁進表示,2018年11月全國百城土地儲備規模繼續下降,但是同比增幅曲線卻是在下行的。今年上半年房企購地表現還比較積極,這利好土地儲備規模的上升。但是下半年隨著房地產市場的降溫,房企購地意愿明顯弱化,各地土地流拍案例激增,這都抑制了土地儲備規模的下降。

      預計當前商品房銷售市場下行的趨勢不改為,所以從土地儲備計算公式的看作,土地儲備去化周期依然會上行。當然從結構上看,對于土地儲備去化周期高于12個月的城市,供地節奏需要加快,同時也要實施各類政策鼓勵房企拿地,進而積極實施調補庫存的政策導向。

      (來源:易居研究院)


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